不動産売却は、大きな金額が動く重要な取引。そのため、売却を成功させるためには、基本的な知識をしっかりと押さえておくことが必要です。
そこでこの記事では、不動産売却の方法や流れ、必要な書類、かかる費用、仲介会社の選び方など、売却を検討している方が知っておきたいポイントを詳しく解説していきます。
不動産売却の方法
不動産を売却する方法には主に「不動産仲介」と「不動産買取」の二つがあります。
それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、状況に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。
不動産仲介
不動産仲介は、仲介会社を通じて購入希望者を探し、売買契約を結ぶ方法です。
この方法のメリットは、市場価格で売却できる可能性が高いこと。購入希望者が複数現れた場合には、想定よりも高く、また早く売却できることもあります。
しかし、デメリットとしては、購入希望者が現れるまでの期間が長くなる可能性があることや、売れ残っていつまでも手放せないことなどが挙げられます。
不動産仲介では、まず売却を考えている不動産の査定を受けます。査定は、物件の所在地や状態、周辺事例などを基におこなわれます。
次に、不動産仲介会社と媒介契約を結びます。
この契約には専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の三種類があります。
専任媒介契約は、一社の仲介会社とだけ契約し、売主自身も購入者を見つけることができる契約です。
専属専任媒介契約は、一社の仲介会社とだけ契約し、売主自身が購入者を見つけることはできない契約です。
一般媒介契約は、複数の仲介会社と契約でき、売主自身も購入者を見つけることができる契約です。
それぞれにメリット・デメリットがあるので、実際に媒介契約を結ぶ前にしっかりと検討し、最適なものを選択しましょう。
不動産買取
不動産買取は、買取業者が直接不動産を買い取る方法です。
この方法の最大のメリットは、短期間で売却が完了することです。急いで現金化したい場合や、早急に引っ越しが必要な場合には適しています。
しかし、デメリットとしては、仲介に比べて買取価格が低くなる傾向があることです。市場価格の7割程度での買取になることが一般的です。
不動産売却の流れ
今回は、不動産仲介会社を利用して売却をおこなう場合の流れについて解説します。
通常不動産売却は、以下のような流れで進みます。
1.売却に向けた計画を立てる
2.査定を依頼する
3.不動産仲介会社を決定・媒介契約を結ぶ
4.購入検討者を探す
5.購入検討者に対して物件の案内をする
6.売買契約を結ぶ
以上の流れを順番に詳しく解説していきます。
売却に向けた計画を立てる
不動産を売却したいと思ったら、まずは売却の計画を立てます。
売却理由や希望価格、売却希望時期などを明確にし、売却に向けた準備を始めます。また、必要な書類や費用についても確認しておきましょう。不動産売却には多くの手続きが伴うため、余裕を持った計画が重要です。
計画を立てる際には、売却の目的を明確にすることが重要です。
例えば、住み替えのための資金が必要なのか、相続した不動産を現金化したいのか、住宅ローンの返済が難しくなったためなのか、それぞれの目的によって売却の方法や時期が変わることがあります。
また、不動産市場の動向も考慮する必要があります。市場が活況であれば高値で売却できる可能性が高まりますが、市場が低迷している場合は売却価格が低くなることがあります。
査定を依頼する
次に、売却を検討している不動産の価値を知るために不動産会社に査定を依頼します。
査定は、複数の不動産仲介会社に依頼するのが一般的です。査定結果を比較し、売却価格の目安を決定します。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の二種類があります。
机上査定は、不動産仲介会社が過去の取引事例や周辺の相場、物件の概要情報を基に算出する方法です。
訪問査定は、実際に不動産仲介会社の担当者が物件を訪れ、物件の状態や周辺環境を確認しておこなう査定です。
訪問査定の方がより正確な査定結果が得られるため、可能であれば訪問査定を依頼することをお勧めします。
査定結果を受け取ったら、査定額だけでなく、査定理由や根拠も確認しましょう。
査定額が高すぎる場合は、売却が難航する可能性があります。また、低すぎる場合は不当に安く売却してしまうリスクがあります。複数の査定結果を比較し、適正な売却価格を見極めることが重要です。
不動産仲介会社を決定・媒介契約を結ぶ
査定結果を基に、不動産仲介会社を選びます。信頼できる会社を選び、媒介契約を結びましょう。
契約を結ぶ際には、仲介会社のこれまでの売却実績や担当者の対応も重要なポイントです。
信頼できる仲介会社と契約することで、スムーズな売却が期待できます。
また、媒介契約の内容もよく確認し、納得した上で契約を結びましょう。
購入検討者を探す
不動産仲介会社が購入検討者を探します。広告やインターネット、オープンハウスなどを活用して、広く購入希望者を募ります。
物件の魅力を引き出すためには、写真や動画を活用することが効果的です。物件の外観や内装、周辺環境などを詳細に紹介することで、購入希望者の関心を引きます。
また、オープンハウスを開催することで、実際に物件を見てもらい、購買意欲を高めることができます。
購入検討者に対して物件の案内をする
購入検討者が現れたら、不動産会社の担当者が物件の説明や現地の案内をおこないます。
物件の魅力を伝えるだけでなく、周辺の生活環境やアクセスの良さなどもアピールポイントとなります。
売買契約を結ぶ
購入者が決まったら、売買契約を結びます。契約書の内容をよく確認し、納得した上で契約を締結します。
契約書には、売買価格や引き渡し時期、支払い方法などの詳細が記載されています。
契約書を締結する前に、契約内容を十分に確認し、疑問点や不安があれば不動産会社等に相談することをお勧めします。
契約締結後にトラブルが発生しないよう、事前の確認が重要です。
不動産売却に必要な主な書類
不動産の売却には、以下のようにさまざまな書類を準備する必要があります。
・登記済証・登記識別情報
・購入時の売買契約書・重要事項説明書
・印鑑証明書・住民票
・本人確認書類
・マンション管理規約・維持費関連書類等
ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
登記済証・登記識別情報
登記済証（権利証）または登記識別情報は、不動産の所有権を証明する重要な書類です。
売却時にはこれらの書類が必要となります。登記済証は、従来の紙の形式で発行されるもので、登記識別情報は、電子化された形式で発行されるものです。
購入時の売買契約書・重要事項説明書
不動産を購入した際の売買契約書や重要事項説明書も必要です。
これらの書類は、売却時に買主に対して提供する重要な情報となります。
売買契約書には、購入時の契約条件や取引内容が記載されています。重要事項説明書には、物件の権利関係や法的規制、設備の状態などが詳細に記載されています。
これらの書類を紛失してしまった場合は、購入した不動産会社に相談し、再発行の手続きを進めましょう。
印鑑証明書・住民票
売主の印鑑証明書や住民票も必要です。
印鑑証明書は、売主の実印が登録されていることを証明する書類。住民票は、現在の住所が記載された書類で、売主の居住地を証明します。
印鑑証明書や住民票は、発行日から一定期間内のものでなければならない場合があります。売買契約前に、必要な書類の発行日を確認しておきましょう。
本人確認書類
運転免許証やパスポートなどの本人確認書類も準備しておきましょう。
これらは、契約の際に必要となります。本人確認書類は、売主の身分を証明するために必要な書類です。
マンション管理規約・維持費関連書類等
売却をする不動産がマンションの場合は、マンションの管理規約や維持費関連の書類も必要です。買主に対して、正確な情報を提供するために事前に準備しておきましょう。
管理規約には、マンションの管理運営に関するルールや規定が記載されています。
維持費関連の書類には、管理費や修繕積立金の額、支払い方法などが記載されています。
売却前にこれらの書類を確認し、必要な情報を整理しておくことが重要です。
不動産売却にかかる費用
不動産売却時には、そこにかかる費用にも注意しておく必要があります。
不動産売却にかかる主な費用は以下の3つです。
・仲介手数料
・譲渡所得税
・印紙税
ひとつずつ順番に解説していきます。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う成功報酬です。
不動産売却を検討している人の多くは、実際に不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼します。
不動産会社と売主の間で媒介契約を結び、さまざまな業務を代わりにおこないます。
この仲介業務をおこなう手数料として、売買契約が成立した後に成功報酬として不動産会社に支払うのが仲介手数料です。
不動産売買の場合、不動産の金額に応じて仲介手数料が計算されます。宅地建物取引業法で規定されている額を超える仲介手数料を不動産会社が請求することはできません。
譲渡所得税
不動産を売却して得た利益には、譲渡所得税がかかります。
税率は、所有期間や売却価格によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。譲渡所得税は、売却価格から購入時の取得費や売却にかかった費用を差し引いた額に対して課税されます。
譲渡所得税の申告は、売却翌年の確定申告時におこないます。
確定申告には、売買契約書や取得費用の領収書などの書類が必要となるため、事前に準備しておくようにしましょう。
印紙税
売買契約書には印紙税がかかります。契約金額に応じて、印紙税の額が決まります。印紙税は、売買契約書に貼付する印紙によって納付します。契約金額が大きいほど、印紙税の額も増加します。
印紙税の額や納付方法については、税務署や不動産仲介会社に確認しておきましょう。
印紙税の納付が不十分な場合、罰則が科されることがありますので、注意が必要です。
不動産売却の仲介会社を選ぶ際のポイント
不動産売却を成功させるためには、信頼できる仲介会社を選ぶことが重要です。以下に選ぶ際のポイントを紹介します。
売買の仲介を得意としている会社か
不動産屋とひとことで言っても、売買仲介だけでなく、賃貸仲介や賃貸管理、開発などさまざまな分野が存在しています。
そして、不動産会社には、それぞれ得意分野があります。
不動産を売却する場合は、売買の仲介を得意としている会社を選ぶことで、スムーズな売却が期待できます。
会社の実績や過去の取引事例を確認することで、売買の仲介を得意としているかどうかを判断できます。
信頼できる会社を選ぶために、複数の会社を比較検討することが重要です。
担当者の人柄は信頼できるか
担当者の人柄や対応も重要なポイントです。
信頼できる担当者であれば、大切な不動産を安心して任せることができます。担当者の経験や知識、対応力なども確認しておきましょう。
担当者とのコミュニケーションが円滑であることも重要です。疑問や不安がある場合には、担当者に気軽に相談できる方がいいでしょう。
担当者の対応が親身で丁寧であれば、売却もスムーズに進みやすくなります。
複数の会社に査定依頼をする
複数の仲介会社に査定を依頼し、比較検討することも大切なポイントです。
各社の査定結果や提案内容を見比べて、自分たちにぴったりな会社を選びましょう。
複数の会社を比較検討する際は、査定額だけでなく、サービス内容や手数料、サポート体制なども考慮して選ぶことが大切です。
また、査定依頼をする際は、適正な査定結果を得るために、物件の詳細情報や現状をできるだけ正確に伝えることが重要です。
まとめ
不動産売却は、計画的に進めることが成功の鍵。
売却方法の選択から、必要な書類の準備、かかる費用の確認、仲介会社の選び方まで、しっかりと押さえておくことで、スムーズに売却を進めることができます。
不動産売却を検討している方は、売却を成功させるために、今回の内容をぜひ参考にしてみてください。
不動産売却は一度きりの大きな取引です。
そのため、信頼できるパートナー（不動産仲介会社）と共に、慎重に進めることが重要です。
今回紹介したポイントを参考に、計画的に売却を進め、納得のいく不動産売却をおこなってくださいね。
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