不動産を購入する時に、多くの方が気になるのが頭金。
「いくら用意したらいい？」「そもそもなんで頭金が必要なの？」「頭金ゼロでも不動産が購入できるって本当？」など、さまざまな疑問が浮かんできますよね。
不動産の購入には、高額なお金がかかります。頭金として用意する金額によって総支払額が大きく変わる可能性も少なくありません。
特に初めての不動産購入の場合、わからないことが多すぎて不安になっているという方も多いもの。
そこで今回は、不動産購入時の頭金について詳しく解説します。
頭金ゼロで不動産を購入することのメリットやデメリットなどについても紹介しているので、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。
頭金とは
頭金とは、商品を購入するためのローンを組む際に、一部を現金で先払いする代金のことです。
住宅や土地などの不動産の場合は、ローンを利用する前に先払いをする費用のことを頭金といいます。
例えば、3,500万円の不動産を購入する場合、3,000万円を住宅ローンとして組み、残りの500万円を現金で先払いすることがあります。この、先払いする500万円が頭金に当たります。
ローンとしていくら借入ができるのかは、金融機関やローンの種類によって異なり、それに合わせて必要な頭金の額も違ってきます。
また、不動産購入の契約時に必要な「手付金」は、頭金として用意していたお金の中から支払うのが一般的とされています。
頭金を用意する理由
そもそもなぜ頭金を用意する必要があるのでしょうか。
頭金を用意する理由として挙げられるのは、主に以下の2つです。
・支払い総額や月々の支払額が減る
・審査に通りやすくなる
ひとつずつ詳しく解説していきましょう。
支払い総額や月々の支払額が減る
頭金が多ければ多いほど、ローンとして借り入れる金額が少なくて済みます。
頭金を増やせば、その分ローンの返済額が減るうえ、利息も少なく済むので、結果的に支払い総額や月々の支払い額を減らすことができます。
数千万円単位のお金がかかることが多い不動産購入では、少しの利息の違いで支払い総額が数十万円〜数百万円も変わってくる可能性も。
頭金をいくら払ったかによって、その後の負担が大きく変わることを頭に入れておきましょう。
審査に通りやすくなる
頭金を用意することによって、ローンの審査に通りやすくなります。
金融機関がローン審査をするときは、申込者の年収や年齢、返済計画などを考慮したうえで、支払い能力があるかを厳しく審査。この審査によって借入可能額が決まります。
頭金を用意することで借入総額が少なくなるため、比較的審査に通りやすくなります。
また、「頭金を用意できる＝資金を調達できる」と見なされるので、返済能力があると判断してもらえ、審査に通りやすいという傾向があります。
頭金の金額の目安
頭金の金額は、購入する不動産の価格やそのときの経済状況によって異なりますが、200万円程度を目安に用意しておくのが良いと言われています。
ただし、「頭金としていくら用意しなければならない」という決まりはなく、「自分はいくらなら用意できるか」を基準にして考えることが大切。
実際に用意できる金額や購入価格などを踏まえて有資格者と相談しながら具体的な金額を決定しましょう。
家計の収支を考慮したうえで、まずは「月々いくら返済ができるのか？」という視点から資金計画を立て、どの程度借入をして、どの程度の頭金を用意できるのかを検討することが大切です。
頭金ゼロでも不動産は購入できる？
最近では、頭金ゼロでも住宅ローンを組むことができる金融機関が増えています。そのため、頭金ゼロでも不動産の購入が可能です。
以前は、住宅ローンの借入限度額が購入価格の8割までとされていたため、頭金として2割程度の現金を用意する必要がありました。
近年では金融機関同士の競争が激しくなってきたことなどが理由で、頭金ゼロのフルローンで不動産の購入ができるようになってきているのです。
また、不動産の購入には物件価格以外にも融資手数料や印紙税、登記費用などの諸費用がかかります。
これらの諸費用は自己資金で用意するのが一般的でしたが、近年では、諸費用や引っ越し費用などまで融資してくれる住宅ローンを提供する金融機関も出てきています。
頭金ゼロのメリット
頭金ゼロでも不動産を購入できることがわかりました。では、頭金ゼロで不動産を購入することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
頭金ゼロで不動産を購入する主なメリットは以下の通りです。
・頭金が貯まるまで待たなくてもいい
・万が一に備えて現金を手元に残しておける
・住宅ローン控除を最大限利用できる可能性がある
それぞれ詳しく見ていきましょう。
頭金が貯まるまで待たなくてもいい
頭金ゼロで不動産を購入するいちばんのメリットは、なんと言っても頭金が貯まるまで待たなくてもいいことです。
不動産購入は一期一会。人気の物件はすぐに買い手がついてしまうため、頭金を用意する時間がない場合も少なくありません。
頭金ゼロで購入する場合なら、頭金が貯まるまでの期間を待つ必要がないので、気に入った物件を買い逃すなどのリスクを抑えることができます。
さらに、頭金が貯まるまで待つ必要がないということは、ローンの返済を早期に始められるので、それだけ返済完了時期も早くすることができます。
ローンの返済は、定年を迎えるタイミングで終えられるのがベストです。
仮に30歳で頭金なしでローンを組んだ場合、35年ローンを組んでも65歳で返済を終わらせられます。
頭金が貯まるまで待って、40歳で35年ローンを組んだとしたら、75歳までローンの返済が必要になってしまいます。
頭金が貯まるまで待つことなく、早めにローンを組むことにもメリットがあることを覚えておきましょう。
万が一に備えて現金を手元に残しておける
頭金ゼロのメリットとして、手元に現金を残しておけるという点も挙げられます。
頭金として手元の現金を全て使ってしまうと、生活防衛資金がなくなり、急にお金が必要になった時に困ってしまいます。
病気やけがで仕事ができなくなったり、大型家電が突然壊れてしまい買い替えが必要になったりする可能性など、突然お金が必要になることは誰にでも起こる可能性があります。
万が一に備えるために、頭金ゼロの場合でも用意する場合でも、ある程度の現金は手元に残しておくようにしましょう。
住宅ローン控除を最大限利用できる可能性がある
住宅ローンを活用して不動産を購入した場合、年末のローン残高の0.7％を所得税から控除できる「住宅ローン控除」を受けることができます。
頭金ゼロで不動産を購入するということは、それだけ借入額が大きくなるということなので、住宅ローン控除を最大限利用できる可能性が高くなります。
頭金ゼロのデメリット
魅力的なメリットが並んでいますが、頭金ゼロで不動産を購入することには、デメリットもある点を頭に入れておきましょう。
頭金ゼロで不動産を購入する主なデメリットは以下の通りです。
・金利が高くなる可能性がある
・支払い総額や月々の支払い額が大きくなる
・ローンの審査が厳しくなる
・担保割れの可能性がある
それぞれ詳しく見ていきましょう。
金利が高くなる可能性がある
頭金ゼロでローンを組もうとすると、金利が高くなってしまう可能性があります。融資率が高くなるのに合わせて住宅ローンの金利も高くなる場合があるためです。
融資率とは、物件価格に対していくら融資するかの割合のこと。多くの金融機関では、融資率が9割を超えると金利を高く設定する傾向にあります。
そのため、頭金ゼロのローンを組んだ場合に、金利が高く設定される可能性が高くなってしまうのです。
支払い総額や月々の支払い額が大きくなる
金利が高くなるということは、それだけ支払い総額が大きくなります。支払い総額が大きくなるということは、月々の支払い額も大きくなってしまいます。
返済期間が長期にわたるローンでは、ローンを組んだ段階では、支払いに問題がなくても状況の変化によって支払いが難しくなってしまう可能性があります。
万が一返済不能の状態になってしまうと、任意売却や競売などによって不動産を手放さなくてはならない可能性も。
支払い総額や月々の支払い額は、できるだけ余裕を持った計画を立てることが大切です。
ローンの審査が厳しくなる
ローンを利用しようと思ったら、金融機関の審査を受ける必要があります。
ローンの審査では、担保となる物件の価値と合わせて、きちんとした返済能力があるかを厳しくチェックされます。
特に、頭金ゼロでのローンの申し込みの場合、年収に対する負担率を含めてかなり厳しくチェックされる傾向がある点を頭に入れておきましょう。
担保割れの可能性がある
担保割れとは、ローンを組む時の担保として提供されたものの評価額がローンの残高よりも少なくなっている状態のこと。また、ローン残高が不動産の売却価格を上回る状態のことも担保割れということがあります。
不動産を売却する時には、ローン残高を一括で返済しなければなりません。そのため、売却の段階で残っているローンは自分で補う必要があります。
頭金ゼロのローンの場合、もともとの借入額が大きくなるので、担保割れをしてしまう可能性が高くなってしまいます。
頭金を用意するときの注意点
頭金ゼロのメリット・デメリットを把握したところで、「自分たちは頭金を用意しよう」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
頭金を用意するときにも気をつけておきたいポイントがいくつかあります。
頭金を用意するときの主な注意点は以下の通りです。
・預貯金を全て頭金に回すのは要注意
・頭金は複数回に分けて支払う必要がある
・頭金の目標金額にこだわりすぎない
それぞれ詳しく見ていきましょう。
預貯金を全て頭金に回すのは要注意
預貯金を全て頭金として使ってしまうのは、避けた方がいいでしょう。
特にお子さんがいる世帯では、将来大きな出費が発生しやすいもの。進学や留学などの可能性を考慮し、ある程度対応できるように手元に現金を残しておきましょう。
また、自動車の購入や大型家電の買い替えの可能性がある場合も同様です。
さらに、急な病気やけがで働けなくなる、車をぶつけて修理費用がかかる、妊娠・出産・育児にお金がかかるなど、さまざまな可能性を考慮しておくことが大切です。
現在ある預貯金を全て頭金に回すのではなく、ある程度急な出費に対応できる余力を残しておきましょう。
頭金の目標金額にこだわりすぎない
まとまった金額の頭金を用意しようと思ったら、多くの人がまず目標金額を決めるのではないでしょうか。
確かに、目標を決めてそこに向かって貯金をすることは悪いことではありませんが、こだわりすぎるとタイミングを逃してしまう可能性があるので注意が必要です。
立地条件などがよく、人気のある物件は早い者勝ちです。頭金を貯めている間に、気になっていた物件に買い手がついてしまうなんていうケースは少なくありません。
目標金額にこだわることなく、その時点で用意できるだけの頭金で購入を決めるというのも、後悔しないための選択肢のひとつとして頭に入れておくといいでしょう。
頭金以外の諸費用も考慮する
不動産の購入では、追加で諸費用がかかる可能性があることを頭に入れておきましょう。
これらの諸費用は、不動産購入金額の約3〜10％程度と言われています。取引金額の大きな不動産購入で、3〜10％ほどの支払いがあることを忘れてしまうと、大変なことになりかねません。そのため、しっかりと諸費用についても考慮しておく必要があります。
ローンにかかる事務手数料や保証料、登記費用などがかかることを考慮したうえで、頭金としていくら支払うかを決めることが大切です。
まとめ
不動産購入の際の頭金は、ローンの支払い総額を減らしたり金融機関の審査に通りやすくなったりといったメリットがあります。
その一方で、頭金に手元の資金を全て充ててしまうと、生活防衛資金がなくなり、大きな出費や急な出費に対応できなくなってしまう可能性もあります。
また、最近では頭金ゼロでローンを組める金融機関やローン商品も増えていますが、そこにもまたメリット・デメリットがあります。
不動産購入で頭金を用意するかしないか、どの程度の金額の頭金を用意するかについては、それぞれの経済状況や将来設計などを十分に考慮したうえで、慎重に検討するようにしましょう。
