不動産を購入しようと思ったときに、多くの人がまず気になるお金の話し。
初めての不動産購入だと、何をどのように決めていけばいいか見当もつかないという方も多いのではないでしょうか。
不動産購入は高額な買い物。失敗や後悔がないように資金計画を立てたいものです。
不動産購入の資金計画をスムーズに進めるためには、住宅ローンの組み方を理解し、計画的に進めることが何よりも大切です。
そこで今回は、不動産購入時の資金計画の立て方や、後悔しないためのローンの組み方などをわかりやすく解説していきます。
物件の購入予算の決め方
不動産購入における予算の決定は、将来の生活にも大きな影響を与える重要なものです。
この段階で慎重に資金計画を立てることで、後悔のな不動産購入が可能になります。
物件の購入予算の決め方は以下の通りです。
1.現在と将来の支出を確認
2.自己資金を計算し頭金を検討する
3.予算額と返済額を設定する
4.住宅ローンを比較検討する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
現在と将来の支出を確認
購入予算を決定する前に、まずは現在の生活費や将来予想される支出をリストアップしてみましょう。
子どもの教育費や老後の生活費など、将来的に必要となる費用を見落とさないことが大切です。これからの支出を確認しておくことで、実際に不動産購入に充てることができる予算を把握できます。
自己資金を計算し頭金を検討する
次に、自己資金の額を正確に把握し、どれだけの金額を頭金として用意できるのかを検討します。
頭金を多くすることで、借入額を減らし、返済総額を減らすことができます。しかしその一方で、あまりにも多くの頭金を用意すると、手元の資金が不足し、生活に支障をきたす可能性があります。急な出費にも対応できるよう生活防衛費を確保しつつ、バランスのとれた頭金の設定をしましょう。
予算額と返済額を設定する
月々の返済額は、家計に大きな影響を与えます。返済額を設定する際には、将来の収入減少や支出の増加の可能性を考慮し、余裕を持った計画を立てることが重要です。
月々に大体いくらぐらい返済に充てることができるかが明確になれば、予算額も設定しやすくなるでしょう。
住宅ローンを比較検討する
住宅ローンの条件は金融機関によって大きく変わってきます。
金利、返済期間、固定期間の長さなど、自分のライフプランに合った最適なローンを選ぶためには、複数の金融機関の条件を比較検討することをおすすめします。
不動産購入で後悔しないためのローン選びの注意点
不動産購入において、ローン選びはとても重要です。
ライフスタイルに合わせて適切なローンを選ぶことで、将来の金銭的な負担を軽減することができます。
不動産購入で後悔しないためのローン選びの注意点は以下の通りです。
・どのくらい借りられるかを事前に確認しておく
・わずかな金利差でも返済総額が大きく変わる可能性がある
・返済負担率は額面収入の26％程度に
項目ごとに詳しく見ていきましょう。
どのくらい借りられるかを事前に確認しておく
金融機関や現在の収入状況など、さまざまな条件で借り入れられる金額は変わってきます。
自分がどのくらい借りられるかを事前に確認しておくことで、購入可能な物件の予算が明確になり、物件選びの参考になります。
また、借入可能額を知ることで、無理のない返済計画が立てやすくなります。
わずかな金利差でも返済総額が大きく変わる可能性がある
住宅ローンを選ぶ際には、金利の違いに注意が必要です。
0.5％ほどのわずかな金利の差でも、長期間にわたる返済総額には大きな違いが生じるため、金利条件を慎重に比較し、検討することが重要です。
わずかな金利の差によって返済総額が数百万円単位で変わることもあるので注意しましょう。
返済負担率は額面収入の26％程度に
住宅ローンの返済負担率は、従来「手取り収入の25％に抑える」のが理想的と言われてきました。
返済比率とは、「年収に占める年間の返済額の割合」のこと。返済比率が小さい方が余裕を持って返済をすることができます。
返済負担率は手取り収入の25％以下に抑えるのが理想と言われているものの、近年この金額で建築が叶っているお客様は少なくなっているのが現状です。
現在は、「額面収入の26％ほど」がより現実的な数字と言えるでしょう。
また、有資格者のファイナンシャルプランナーなどと現在・未来の支出を相談しながら、
無理のない返済計画を立てる事もおすすめです。
知っておきたい！不動産購入時によくある失敗例
不動産の購入は、大きな投資であり、多くの人にとって一生に一度の大きな決断です。
失敗して後悔することがないように、事前にどのような失敗例があるのかを知っておくことは大切です。
そこでここでは、不動産購入時によくある3つの失敗例を紹介します。
・賃貸の家賃と同額のローンを組んでしまった
・ボーナス払いに頼ってしまった
・金利の選択を間違えた
それぞれ詳しく解説していきます。
賃貸の家賃と同額のローンを組んでしまった
賃貸に住んでいた頃の家賃程度なら返済に充てられるからと、同額の返済額でローンを組んでしまう人は多いもの。これまでと変わらない月々の返済額なので大丈夫だと思われがちですが、そこには大きな落とし穴があります。
なぜかというと、住宅ローンを組んで不動産を購入すると、これまで賃貸では必要なかった固定資産税や火災保険、リフォームやメンテナンスの費用など、住宅ローン以外の出費が増えるからです。
マンションであれば、修繕積立金や管理費、駐車場代などもかかるでしょう。
暮らし始めてからのランニングコストを考慮せずに、月々の返済額だけでローンを組んでしまうと、家計が圧迫される原因にもなりかねません。
家賃と同額のローンを組む場合は、住宅の性能を上げたり太陽光発電を導入したりすることで光熱費の削減をする方法も。
トータルでの出費を抑えることで、もしもの出費に備えるお客様が増えています。
ボーナス払いに頼ってしまった
ボーナス払いを前提にした返済計画もよくある失敗のひとつ。ボーナスの減少や失業などに直面した際に、返済が困難になってしまう可能性があります。
ボーナス払いを設定することで、月々の返済を軽減することはできますが、さまざまなリスクを考慮したうえで返済計画を立てないと、将来ローンが返済できないなどの事態に陥ってしまう可能性も考えられます。
ボーナスが支払われる前提で返済計画を立てるのではなく、ボーナスは追加返済の資金として利用するなどの工夫ができるといいでしょう。
金利の選択を間違えた
住宅ローンの利用において、金利の洗濯はとても重要なポイント。
長期にわたる返済計画に大きな影響を与えます。
金利の種類や金融機関によって、最終的な返済総額が大きく変わってしまい、損をしてしまったという人も多いものです。
固定金利は金利変動のリスクを避けることができますが、低金利の恩恵を受けることができません。変動金利では、低金利の恩恵を受けることができますが、金利が上昇した場合に返済額が大きくなってしまうリスクもあります。
自分自身のリスク許容度や将来の金利動向を考慮したうえで、適切な金利タイプや金融機関を選択することが大切です。
資金計画を立てる前に！聞きなじみのない専門用語を解説
不動産の購入の際には、多くの専門用語が使われます。資金計画の説明を聞いたり、相談をしたりする場面が多くなる前に、専門用語について少し知っておくと、スムーズに進めることができるでしょう。
ここでは、不動産購入時や資金計画を立てる際によく出てくる以下の専門用語について解説していきます。
・頭金
・収入合算
・住宅ローン控除
・団体信用生命保険
・表示登記
・地盤改良工事
・外構工事
・付帯工事
なんとなく聞いたことあるような言葉から、初めて聞くような言葉まであるかと思います。どれも不動産の購入時には頻繁に出てくる専門用語です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
頭金
頭金とは、不動産購入時に自己資金で支払う初期費用のこと。頭金を多く設定することで、借入総額を減らし、金利負担を軽減できます。
生活資金を圧迫しない範囲で設定することが重要です。
収入合算
収入合算とは、配偶者や家族の収入を合わせてローンの審査に申し込むことです。収入が多ければそれだけ借入可能額も大きくなります。
収入合算をしてローンの申し込みをすることで、借入可能額を増やすことができる場合があります。
金融機関によって合算できる金額に違いがあります。「本人の収入の50％まで」「合算者の収入の50％まで」などのように決められているので、収入合算を利用した場合には、事前に金融機関に確認をしておきましょう。
住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用した際に、所得税の控除が受けられる制度のことです。
正式には「住宅借入金等特別控除」と呼ばれるこの制度。住宅ローン減税と呼ばれることもあります。
住宅ローン控除を受けるためには、控除を受ける本人が居住するために住宅であることや、住宅ローンの返済期間が10年以上あることなど、一定の条件をクリアしている必要があります。
また、住宅ローン控除に関するルールについては頻繁に改正がおこなわれているので、利用を検討しているのであれば、必ず最新の情報を入手するようにしましょう。
団体信用生命保険
団体信用生命保険とは、ローン契約者の身に万が一のことがあったときに家族や家を守ることができる保険のこと。
住宅ローンの返済中に契約者が死亡もしくは高度障害などが理由で返済が困難になってしまった場合に、ローン残高がゼロになる保険です。
団体信用生命保険は、住宅ローンの契約時か借換をする際にのみ契約できるもので、返済途中での契約は基本的にできません。そのため、契約時点で加入するかしないかの判断をする必要がある点に注意が必要です。
表示登記
表示登記とは、土地や建物について最初におこなう登記のこと。所在地や家屋番号、床面積などを書き、不動産を特定させるための登記申請手続きです。
不動産に変更が生じた際には、所有者が1ヶ月以内に表示に関する登記をおこなわなければならないため、不動産の購入をしたらできるだけ早く手続きをおこないましょう。
地盤改良工事
住宅を建設する予定地の地盤が弱い場合に建物を安全に支えるための工事を地盤改良工事といいます。
住宅の基礎となる地盤部分を適切な状態にし、安全な建物を建設するために重要な工事です。
地盤が弱いと、もしもの地震や大雨などの災害時に、大切な家や家族の命を守ることができなくなってしまう可能性があります。さらに、時間の経過とともに地盤沈下が発生し、建物が倒壊する危険性もあります。
住宅の建設時には、必ず地盤調査がおこなわれるので、必ず購入前に確認し、必要があれば地盤改良工事を検討しましょう。
外構工事
外構工事とは、建物以外の敷地内のフェンスや門、庭、ガレージなどを作るための工事のこと。
住宅の外観や利便性を高めるためにおこなわれます。
外構工事には、数百万円ほどの費用がかかることが多いですが、この費用が建設費用に含まれていない場合がほとんど。予算設定の際には、外構工事に関する費用も考慮したうえで計画を立てることが大切です。
付帯工事
付帯工事とは、建物以外に必要になる費用のことです。
外構工事や地盤改良工事などが該当し、土地の広さやおこなう工事の項目などによって費用は大きく変わってきます。
初期段階の見積もりでは、付帯工事の部分に仮で一般的な項目と価格が記載されているものがほとんど。余裕を持った資金計画を立てるために、付帯工事に含まれる項目やおおよその相場などを知っておくことが大切です。
まとめ
不動産の購入は、多くの人にとって人生で最も高額な買い物です。
そのため、不動産購入の資金計画はとても大切であり、慎重に進めていく必要があります。
物件の購入予算の決め方からローン選びの注意点、不動産の購入時によくある失敗例、専門用語などを事前に知っておくことが大切です。
不動産の購入には、時間も労力もかかることが多いもの。できるだけスムーズに理想の不動産を手にいれるためにも、適切な知識を持ち、しっかりと準備をしておきましょう。
