築10年を超えた建物は保証延長をしよう！必要性やタイミングを解説

新築後10年経過した建物は、新築時に付帯している建物保証がすべて終了することが一般的です。万が一建物保証が終了してしまうと、それまで無償修繕対象であったものでも全額実費になるリスクが生じます。延長保証特約が建物保証契約書に記載されている方は、築10年を経過する前に新たに建物保証延長手続きを行いましょう。

今回は、建物の保証延長の条件や必要性、タイミングや保証延長の内容について解説していきます。築年数が10年近い建物をお持ちのオーナーの方や施工会社が倒産してしまい今後の建物保証にご不安や疑問をお持ちの方は、ぜひ参考にしてください。

築10年を超えた建物は保証が終了する

住宅事業者は新築物件に対して10年間の住宅瑕疵担保責任が義務付けられているため、建物保証が付保されています。まずは、建物に義務付けられている保証内容について詳しく解説しています。

住宅瑕疵担保責任とは（瑕疵保険）

新築時に義務付けられている建物の保証は、瑕疵保険と呼ばれます。「瑕疵（かし）」とは、本来の機能を果たすのに支障がある欠陥や不具合を指す言葉です。新築にも関わらず瑕疵がある場合、瑕疵保険に加入していれば補修を行った事業者に保険金が支払われます。

瑕疵保険が義務付けられる前は、引き渡し後に瑕疵が発覚しても売主が費用を支払わなかったり倒産したりなどの売り逃げが発生していました。買主のリスクを軽減するためにも、2009年に「瑕疵保険への加入」または「保証金の供託」が義務付けられるようになったのです。

瑕疵保険は、建物の構造的な欠陥や不具合に対して保証される保険です。そのため、掃除を怠ったことによる雨漏りなど故意や過失によって生じた欠陥や不具合は、瑕疵保険の対象とはなりません。さらに、内装や設備も瑕疵保険の対象にはならないので注意しましょう。

参考：住宅瑕疵担保履行法とは／一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会

瑕疵保険の保証内容

建物に関する瑕疵には、大きく以下の2つが挙げられます。

基本的に新築時の瑕疵保険の支払限度額は2,000万円のため、その範囲内の修繕であれば、契約に基づく免責分を差し引いた大半の修繕費用が保険会社より支払われます。

ただし、上記以外の欠陥や不具合は瑕疵として認められないケースもあります。たとえば外壁のひび割れや床鳴りなどは、瑕疵に認められないケースが多いです。建物に欠陥や不具合が起きた場合は、必ず売主業者や瑕疵保険会社に確認しましょう。

瑕疵保険の期限

瑕疵保険は、新築の建物引き渡し後10年間の保証が義務付けられています。そのため、引き渡しから10年間の間になんらかの瑕疵が見つかれば、限度額以内の修繕であれば無償で受けることが可能です。

ただし、瑕疵保険は10年で切れてしまうため、そのまま放置すると何らかの瑕疵が生じた場合に実費で対応しなければいけません。そのため、築10年が経過して瑕疵保険の契約が終了したら延長を行いましょう。

参考：住宅瑕疵担保責任保険／国土交通省

建物の保証を延長するための条件

瑕疵保険は、契約延長することで保証の期間を伸ばすことができます。ただし、すべての建物が瑕疵保険を延長できるわけではありません。新築の建物に義務付けられる瑕疵保険を延長するには、以下の条件に当てはまる必要があります。

新築の引き渡しから15年以内である

瑕疵保証の延長は、築10年から15年以内の建物にのみ適用され、最大築後20年まで保証が延長されます。保証延長のために必要な不具合箇所の修繕を引渡しから15年以内に完了しなければいけないため、保証延長を検討している場合は余裕を持ってインスペクションを実施することが肝心です。

さらに、2000年以降に引き渡された新築戸建て住宅であることも条件の一つです。中古の戸建ては瑕疵保険の延長ができないので、注意しましょう。

インスペクション（住宅建物診断）を実施する

インスペクションとは、建物の調査や検査を行う意味の言葉です。建築士の資格を持つ専門の検査員が、第三者的な立場で現状の建物の状態の検査を行います。インスペクションは2018年の法改正によって、日本で急速に広まるようになりました。

瑕疵保険を延長するには、インスペクションが必須です。建築士の資格を持ち「既存住宅状況調査技術者」の講習を受けた第三者がインスペクションを行い、現状の建物の状態を把握しておかないと瑕疵保険を延長できません。

保証延長のためのインスペクションで確認される項目には、以下が挙げられます。

天井・壁	仕上げ材の浮き、欠損、傾斜、雨漏り跡など
小屋組	欠損、腐食、蟻害、異臭、雨漏り跡など
柱・梁	欠損、腐食、蟻害、傾斜、たわみなど
土台・床組	欠損、腐食、蟻害、異臭、蟻道、水染み跡など
外壁・屋根	チョーキング、コーキング劣化具合、建材の劣化具合など
FRP防水	ひび割れ、浮き、沈みなど

上記に何らかの欠陥や不具合があったからといって、瑕疵保険を延長できないというわけではありません。ただし、瑕疵保証を延長するためには指摘された不具合を修繕する必要があります。不具合を残したままにすると保証延長ができないため、注意しましょう。

参考：そもそもインスペクションって何…？／全日本不動産協会　兵庫県本部

必要な箇所の修繕を行う

瑕疵保険の延長を行うには、インスペクションで指摘された箇所以外にも修繕工事が必要です。保証延長を行う建物は築年数が10年を超えているため、経年劣化が進んでいます。そのため、外装の修繕を行わないと基本的に保証延長できません。保証延長に必要な修繕工事には、以下の内容が挙げられます。

上記の修繕工事は、基本的に欠陥や不具合がなくても行わなければいけません。瑕疵保険に加入していても、これらの修繕には費用がかかります。ただし、耐用年数が長い建材を使用している場合は、修繕工事が免除されることもあります。

建物の保証延長の内容

ここからは、瑕疵保険の延長について詳しい内容を解説していきます。瑕疵保険の延長を検討している方は、内容をしっかり把握しましょう。

料金

瑕疵保険は、保険金によって掛け金が異なります。保険の限度額は、以下の3つの金額から選ぶことができます。

限度額が高くなるほど掛け金も高くなりますが、限度額が500万円の保険と2,000万円の保険では2,000円ほどしか変わりません。新築時の瑕疵保険の限度額は2,000万円が一般的であるため、延長時も2,000万円の限度額で設定するのがおすすめです。

具体的な保険料は保険会社によって異なりますが、インスペクションと延長保証料を合わせて10〜14万円が相場です。建物の大きさによっても金額が変わるので、事前に保険会社への確認を行いましょう。

参考：延長保証保険／国土交通省

期間

瑕疵保険の延長期間は、基本的に10年間です。ただし、保険会社よっては5年間の商品も選ぶことができます。瑕疵保険に加入していないと建物の修繕費用を全額負担しなければいけないため、建物を所有している限りは加入しておくことがおすすめです。10年間も建物を所有しているかわからない方は延長期間が5年の商品を選び、5年後さらに5年延長するかを検討しましょう。

建物の保証延長の必要性

建物を所有している方の中には、瑕疵保険を延長する必要性について疑問を抱いている方も多いかもしれません。「新築時に瑕疵保険に加入しても欠陥や不具合が起こらなかった…」という方は、保証延長しても無駄になると考えるのではないでしょうか。しかし、建物を所有している限りは瑕疵保険に加入するのがおすすめです。瑕疵保険を延長するべき必要性には、以下の3点が挙げられます。

建物のトラブル発生率が高くなる

築年数が古い建物は、トラブルが発生する確率が高くなります。特に瑕疵保険の対象になる雨漏りは、築15〜20年目で起こる可能性が圧倒的に高いと言われています。

雨漏りが起こってしまうと、雨漏り箇所の調査やその場所の補修工事、さらに外壁や屋根の再塗装や補修工事など大掛かりな工事が必要です。大掛かりな工事になると工事期間が長くなるだけでなく費用も莫大になってしまい、瑕疵保険に入っていなければ全額負担することになります。

構造部分の修繕費用は高額になりやすい

築年数が古くなると雨漏りだけでなく、構造的な欠陥や不具合が起こる可能性も高まります。たとえばシロアリや腐朽によって構造部分の被害が進むと、1,000万円以上の修繕費用が必要です。雨漏りの場合は、初期段階でも100万円前後の修繕費用がかかります。

瑕疵保険の支払限度額は2,000万円のため、瑕疵保険を延長すると10〜14万円の掛け金で実費を負担せずに修繕工事を行うことができます。万が一の費用負担を抑えるためには、建物を所有している期間中は継続的に瑕疵保険へ加入しておくことがおすすめなのです。

精神的な不安が解消できる

築年数が古い建物を所有し続けると、「いつ欠陥や不具合が見つかるのだろう」「修繕費用が高額になったらどうしよう」と大きなプレッシャーを感じることになるでしょう。しかし、新築の引き渡しから10年を過ぎても瑕疵保険に加入し続けることで、このような精神的な不安を解消することができます。

瑕疵保険の延長の条件であるインスペクションを実施することで、築10年経った建物の状態を知るきっかけにもなります。欠陥や不具合は初期段階で修繕する方が費用を抑えることができ、費用負担の軽減にもつながることがメリットです。

建物の保証延長を行うべきタイミング

建物を所有している方の中には、「知らない間に瑕疵保険が切れてしまった」という方も多いのではないでしょうか。瑕疵保険の延長は、一旦契約が終了してしまっても5年以内であれば保証を延長できます。瑕疵保険を延長できるタイミングは、以下のとおりです。

瑕疵保険の延長の条件の一つが「新築の引き渡しから15年以内」のため、契約終了から5年以上経つと保証の延長ができません。インスペクションと必要な箇所の修繕を15年以内に完了させる必要があるので、余裕を持って施工の依頼を行いましょう。

初回の瑕疵保険が終了した後も延長はできますが、延長するまでの期間は無保証期間となってしまいます。その期間に建物に何らかの欠陥や不具合が起きれば全額実費での負担となるため、延長を行う予定であればできるだけ早めに対応するのがおすすめです。

まとめ

新築の建物は瑕疵保険に加入されることが義務付けられており、防水性能や基本的な構造に欠陥や不具合が生じた場合保険金が支払われます。しかしその瑕疵保険は10年で終了してしまうため、築10年を超えた建物は保証延長が必要です。

保証延長には3つの条件があり、条件を満たした建物は最大2,000万円の延長瑕疵保険に加入できます。築年数が古い建物はトラブルの可能性が高く修繕費も高額になるため、建物を所有している場合は瑕疵保険を延長しましょう。瑕疵保険の契約が終了して期間が空いていても、5年以内であれば保証を延長できます。

建物保証の延長を検討している方は、「日本中央住販カスタマーサービス」までご相談ください。当社にて建物を所有しているオーナーの方だけでなく、他社で建築された建物の保証の相談も受け付けています。施工会社が倒産された方や瑕疵保険について何らかの不安がある方は、お気軽にご相談を受け付けています。